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La distribución y organización de nuestras ciudades está dada por 2 factores. En primer lugar está dado por el crecimiento orgánico del mercado inmobiliario en su totalidad y por la planificación urbanística dada por las autoridades, debiendo además enmarcarse la primera en el marco regulatorio entregado por la segunda. La planificación urbanística tiene como principal objetivo el de dar un marco jurídico a la propiedad sobre el suelo así como determinar los espacios públicos y los elementos necesarios para el desarrollo armónico y racional de la ciudad en el uso del espacio. Como puede verse, la planificación urbana busca un bien común mayor que va más allá de los intereses individuales y es en este punto donde pueden surgir diversos conflictos con los particulares, puesto que éste planificación necesariamente puede afectar derechos de propiedad sobre inmuebles de privados, a través de la declaración de utilidad pública definida por los planes reguladores comunales o intercomunales. El problema surge cuando un bien raíz privado es definido como bien de uso público por el plan respectivo, con lo cual, por ejemplo, mi propiedad (o una parte de ella) está pensada por la Municipalidad como un parque o una calle a futuro en virtud del desarrollo urbano buscado por la autoridad. La declaración de utilidad pública implica que no será posible realizar ningún tipo de edificación en el inmueble mientras exista esta declaración, perdiendo todo valor comercial y por ende, la posibilidad de vender el inmueble en razón de su potencial de constructibilidad. Antiguamente las declaratorias de utilidad pública tenían un plazo de caducidad bastante amplio pero eventualmente permitían que el dueño de una propiedad pudiera disponer de ella vencido ese plazo. En la actualidad, ello no es así, no existiendo plazo de caducidad que los afecte y, por lo tanto, pudiendo dejar bienes raíces en este limbo con facultades limitadas de manera indefinida en el tiempo. Esto sucede por que el Estado o las Municipalidades, si bien realizan la planificación urbanística según sus aspiraciones, no necesariamente cuentan con los recursos para expropiar estos bienes afectos a utilidad pública en un periodo razonable de tiempo. En la actualidad, se ha ingresado un proyecto de ley que busca regular y limitar los efectos patrimoniales de la declaratoria de utilidad pública para los particulares afectados así como restringir las externalidades negativas asociadas a esto, pero mientras ello no sea aprobado y se encuentre vigente, resulta de vital importancia analizar la existencia de estas declaratorias de forma previa a la compra de un inmueble, lo cual constituye un factor relevante al momento de realizar el estudio de títulos de una propiedad.