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Anteriormente comentamos la importancia del estudio de títulos al momento de la comprar una propiedad y en esta oportunidad repasaremos algunos problemas comunes que podemos encontrar al momento de realizarlo para graficar su relevancia. Primeramente debemos recordar que el estudio de títulos puede definirse como aquel conjunto de diligencias tendientes a obtener certeza respecto a el estado de un bien raíz y si las inscripciones de este se encuentran ajustadas a derecho. Este estudio es de vital importancia para determinar diversas cosas, entre ellas: •Quien es el dueño actual de la propiedad •Si este dueño esta facultado para vender por si solo •Posibles gravámenes que afecten a la propiedad (como una hipoteca o servidumbre) •Si la propiedad tiene recepción final •Entre otros. En la mayoría de las compraventas celebradas en nuestro país interviene algún banco o institución financiera, quienes se hacen cargo del estudio de títulos del inmueble que una persona desea comprar a través de financiamiento hipotecario. Ahora bien, cuando se pretende adquirir un inmueble al contado con financiamiento propio este estudio deberá ser encargado a un abogado especialista en el área, siendo este estudio la única maneta de obtener certeza de la situación jurídica de un inmueble. En uno u otro caso nos podemos encontrar con problemas en la propiedad, de menor o mayor magnitud, y en general siempre es posible encontrar una solución, pero ello dependerá del tipo de reparo que se nos presente. Como ejemplo, señalaremos 3 problemas comunes en los estudios de títulos: •La persona que pretende vender adquirió el inmueble dentro de un matrimonio en sociedad conyugal: Cuando la propiedad pertenece a la sociedad oCuando la propiedad pertenece a la sociedad actualmente a la sociedad conyugal, quien vende será el hombre, pero siempre autorizado por su cónyuge. oSi el matrimonio termino, debemos revisar si la sociedad conyugal fue liquidada, pudiendo adjudicarse a uno de los cónyuges. oSi la propiedad se adquirió por la mujer durante la sociedad pero amparada en su patrimonio propio, se debe verificar que al momento de terminar el matrimonio, la mujer haya renunciado a los gananciales de la sociedad conyugal para poder disponer sin problemas del inmueble. •Error en el rol de avalúo: El error en el avalúo de la propiedad puede ser un simple error de tipeo en la inscripción de dominio del inmueble, lo que puede corregirse solicitando su corrección en el Conservador de Bienes Raíces acompañado el rol de avalúo vigente mas un certificado de numero de la Municipalidad respectiva que de cuenta de la coincidencia de la calle. •Propiedades en herencia: Cuando una propiedad fue adquirida por una persona ya fallecida, se debe verificar una serie de antecedentes: oLa correcta tramitación de la posesión efectiva del causante. oLa inscripción de la propiedad a nombre de los herederos vivos oQue todos los herederos actúen de común acuerdo para proceder a la venta oAdicionalmente se debe verificar si cada herederos se encuentra o no casado en sociedad conyugal. Los anteriores es solo algunos ejemplos de las muchas situaciones que se pueden dar en cuanto a la propiedad, por lo tanto, es importante estar asesora por un abogado competente en el área que realice el estudio de títulos de cualquier propiedad que quiera adquirir y así evitar problemas futuros.