El Caso Fortuito O La Fuerza Mayor Por Covid 19 En Los Contratos De Arriendo.

El Caso Fortuito O La Fuerza Mayor Por Covid 19 En Los Contratos De Arriendo.

La situación de pandemia que vive nuestro país y el mundo, sumado a la creciente crisis económica que ello ha generado, han implicado una fuerte alza en el incumplimiento de diversos tipos de contrato, entre ellos los contratos de arrendamiento.

 

Todos hemos sido testigos del crecimiento en las tasas de desempleo, los problemas económicos en que se han visto incluso empresas de gran tamaño y las importantes limitaciones al comercio en general, con lo cual la pandemia de Covid 19 parece hacerse mas grande cada día, no solo en lo sanitario si no también en lo económico.

 

Precisamente esta suma de situaciones esta dejando en evidencia la fragilidad de muchos contratos en relación a su cumplimiento, en especial a los contratos de arriendo, de lo que se prevee exista un incremento importante en las acciones judiciales derivados de su incumplimiento.

 

Ahora bien ¿los problemas financieros que una persona tenga debido a la crisis sanitaria, lo facultan para no pagar su renta de arrendamiento?. La respuesta es que en principio NO.

 

Para que se pueda definir un hecho como caso fortuito o fuerza mayor este debe cumplir con ciertos requisitos específicos:

 

  • Ser un hechos externo
  • Ser un hecho irresistible 
  • Ser un hecho imprevisible

 

Todos estos requisitos en general se ven cumplidos en el caso de la pandemia por Covid 19, ya no es provocada por ninguna de las partes de un contrato (es externo), no fue posible evitar su propagación y sus consecuencias para casi ningún estado (es inevitable) y no fue posible preveer la aparición de una nueva enfermedad con las características de pandémia como ha ocurrido (es imprevisible).

 

Entonces en términos generales, la pandemia de Covid 19 puede considerarse como caso fortuito o fuerza mayor, pero su aplicación como eximente de responsabilidad debe analizarse en cada tipo de contrato y en particular en los contratos de arriendo no resulta aplicable.

 

La esencia de los contratos de arriendo es la bilateralidad en que una parte se obliga a pagar la renta por el uso de un inmueble (arrendatario) mientras que la otra parte se obliga a entregar un inmueble para su uso por un determinado periodo de tiempo y para un destino especifico (arrendador). 

 

En relación a estas obligaciones señaladas, el arrendador no tendrá ningún tipo de inconveniente para seguir cumplimiento con sus obligaciones, por lo que para el arrendatario se mantendría su obligación de pago. Estos en concordancia con la opción de la doctrina y jurisprudencia en que todas aquellas obligaciones consistentes en pago de dinero con obligaciones que no perecen, no pudiendo eximirse de ellas por los eventuales problemas económicos que tenga una de las partes.

 

Así las cosas, la mejor herramienta de un arrendatario en crisis estará en la esencia del contrato de arrendamiento, es decir, en la buena fe con que se deben cumplir los contratos, buscando un negociación por resciliación del contrato, suspensión temporal o rebaja del los montos a pagar, todo ello en consideración del innegable problema financiero en que nos encontramos.

 

Por otro lado, la recomendación para la parte arrendadora es exactamente la misma, ya que a nivel de tribunales no será tan viable la interposición de acciones en el corto plazo o estas sufrirán demoras de tramitación excesivas por la misma situación en la que nos encontramos.

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